存量物业的困境与出路
在过往20年，中国城市经历了大规模的开发建设，我们的城市面貌发生了翻天覆地的变化，很多住宅、仓储、写字楼、商业综合体等各种各样的物理空间被开发建设出来，中国房地产市场正在从新增开发建设向存量物业的更新改造、交易和运营转型。
从行业的发展的角度来看，不管是从开发商、房地产的相关产业都在积极转型，这个转型必然要走的一条路就是从增量到存量的运营，包括二次交易、城市更新改造、持有运营、金融服务、出租等。
景晖智库首席经济学家胡景晖分析表示：我国房地产市场正在向存量时代转型，在转型过程中，存量物业的有效盘活和经营仍然面临着较大的困境。
首先是资产价格过高的问题。胡景晖表示：中国的资产价格虚高，导致投入和收益不匹配。比如在北京买房装修做长租公寓出租，租金的收益率不到2%，由于年化收益率过低导致没有大量的社会资金去购买、翻新、改造、持有、运营这些物业，因为不能形成良好的收益。去年很多开发商的年报中都重点谈到了长租公寓，基本上各大开发商也有各自的长租公寓品牌，但基本上都是赔钱的。长租公寓在去年推高房租、甲醛门事件、爆仓现象也把长租公寓推上了风口浪尖，中国的房地产进入存量运营阶段，之所以陷入今天的困局，核心的问题就是由于土地财政造成的高地价、高房价致使资产价格过高，说白了就是房地产泡沫，由于资产价格过高，房价过高，客户买过来之后运营获取收益，回报率太低，所以使得大量的社会资金不愿进来，这是今天中国存量物业资产面临的首要困局。
从租房者的角度来看，房租很高，从业主的角度来讲，房租收益率则太低，如此的房价泡沫，不管你去做什么，租金回报率都会很低，如果没有资金跟进，很难盘活存量资产。那么如何解决呢？
景晖智库首席经济学家胡景晖认为：首先国资可以拿出一些便宜的物业，国资在取得这些资产的时候相对便宜，可以以产权的形式或者使用权的形式拿出来；第二、大量城市闲置物业如果能够以便宜的价格进入市场，收益率能够达到5%以上，才会吸引更多的资本进入；第三个就是农村集体土地入市，这个规模还是可观的。通过这几项措施才有可能降低虚高的资产价格。
第二个困境就是资金。胡景晖表示：房地产的产业属性和资金属性不匹配，国外这些资金都是长钱、大钱、便宜的钱，至少十年的资金，而国内资金都是短钱、热钱、贵钱，这就出了问题，很重要的一个问题就是没有Reits，国外Reits有很多政策优惠，法律规定租金的90%用来分红，而中国目前基金的税负较高，股票市场也很难做到分红，这就导致国内的REITs很难卖的出去。
第三个困境就是运营能力。胡景晖表示：中国存量房市场运营能力还是偏弱的，营销、管理、定价都是不足的，这需要学习国外优秀企业的管理运营经验并引入和创新。
第四个就是人才。很多热门人才都运用在营销上，涉及销售方案，房地产开发、测算、施工等，针对存量市场，一旦进入运营，知识的复合度不够，以及专业度不精，很难实现物业保值增值、商业集聚、推广和销售，这就需要我们增加培训学习，提高跨界思考的能力和综合管理咨询的能力。
胡景晖表示：今天我们房地产市场从增量走向存量，从开发走向运营，我们应该通过制度创新、资本创新，在营商环境、商业模式、管理团队、系统、营销等方面实现创新，这是我们巨大的机会，长期来看综合收益和服务溢价收益会有更大的利润空间，这需要耐心，也需要我们用行动去改变！